Blog De Rafael Verdera [Departament de Dret Civil]

La STS de 17 de diciembre de 2010 analiza la relevancia de la modificación de la memoria de calidades de una serie de viviendas. Al celebrarse los contratos de compraventa, se adjuntó una memoria de calidades distinta a la inicialmente ofrecida y los compradores exigían el cumplimiento de la primera memoria de calidades (que aparecía en el Proyecto entregado a la Gerencia Municipal de Urbanismo).

El Tribunal Supremo estima el recurso del vendedor y otorga relevancia a la segunda memoria de calidades: “La obligación esencial del vendedor es poner en poder del comprador la cosa vendida con todo lo que exprese el contrato. En el caso que se examina,  las  viviendas  aún  no  estaban  construidas  cuando  se perfeccionó el  contrato,  motivo por  el  cual  la entidad inmobiliaria tenía como esencial  obligación entregar  las viviendas con las características que  venían  fijadas  en  el  contrato  de  compraventa.  Es  cierto  que inicialmente  se  ofertaron  las  viviendas  conforme  a  un  plano  y  a  un proyecto que se entregaba a los compradores. Pero también lo es que en el momento de la perfección de la venta, los actores firmaron un contrato en el que se incorporaba un anexo donde de manera pormenorizada se recogía una memoria de calidades en cumplimiento de lo previsto en el artículo 9 del  RD 515/1989,  diferente en algunos puntos,  del  proyecto inicialmente presentado. Los adquirentes firmaron el contrato de compra y consintieron con la memoria de calidades presentada. Sin esta memoria de calidades, el proyecto inicial hubiera integrado la oferta y su contenido sería plenamente exigible. Pero en el contrato se introdujo una memoria de calidades que suponía unos cambios en la ejecución de las viviendas que fueron aceptados por los compradores,  y que por tanto pasaron a formar parte del  contenido obligacional  del  contrato.  No se ha probado que alguno de los actores impugnara o se opusiera al  contenido de la memoria de calidades”.

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