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Relatividad de los contratos, gananciales y subrogación arrendaticia
agosto 4, 2010 | | Deja un comentario
La STS de 9 de julio de 2010 vuelve a analizar si, en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, cuando el marido figura como único arrendatario pese a haberse celebrado constante el matrimonio en régimen económico de gananciales y siempre que la vivienda fuese destinada a vivienda familiar, al fallecimiento del marido, la esposa continuaba en el arrendamiento por considerársele también parte arrendataria o, por el contrario, en aplicación de lo establecido en el art. 16 LAU’1994, en relación con la disp. trans. 2ª LAU’1994, era preciso que, para que continuara en el contrato, la esposa comunicara, en el plazo de tres meses después del fallecimiento, su intención de subrogarse en la posición del finado.
Se reitera la doctrina jurisprudencial conforme a la cual «el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento», en la medida que «el contrato de arrendamiento urbano se celebra entre dos personas, que adquieren la condición de arrendador y arrendatario, respectivamente, en la relación jurídica creada por el contrato. Los derechos y obligaciones que se generan con el contrato afectan exclusivamente a las partes y a sus herederos, tal como establece el art. 1257 CC . Esto no significa que, como consecuencia de los fines protegidos por la legislación especial de arrendamientos urbanos, no pueda producirse la substitución de una de las partes del contrato por fallecimiento del titular, pero para ello se requiere que se cumplan los requisitos exigidos en la ley reguladora del arrendamiento y entre ellos, la comunicación al arrendador en la forma establecida en la ley, es decir, se debe aplicar el art. 16 LAU, por remisión de lo prescrito en la disp. trans. 2ª, LAU, B».
La cuestión despliega su relevancia en al menos los ámbitos que se mencionan en la entrada: relatividad de los contratos, régimen de la sociedad de gananciales y subrogación arrendaticia. Desde un punto de vista práctico, dos cuestiones a subrayar: la necesidad de que el cónyuge supérstite dé cumplimiento a las exigencias del art. 16 LAU; y la importancia de la cuestión a los efectos del cómputo de subrogaciones.
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